Au cours des dernières années, le développement logistique et industriel en Espagne s’est développé dans une logique expansive : créer de nouveaux horizons, urbaniser de nouveaux bâtiments et lever des plates-formes de nouvelle construction à la périphérie des grandes villes. Sans embargo, ce modèle s’appliquera à montrer les signes évidents d’agotamiento. L’escasez de suelo finalista dans des emplacements stratégiques, comme Barcelone ou Madrid, entre autres; l’augmentation des coûts de construction, la pression régulatrice et la nécessité de faire avancer les modèles les plus durables sont obligés dans le secteur à mirer vers un autre endroit : vers le parc de bâtiments industriels existant.
La réhabilitation industrielle (friche industrielle) n’est pas uniquement une question technique ou patrimoniale. Il s’est converti en un outil stratégique pour répondre à l’un des grands projets économiques et logistiques d’Espagne : comment se faire sentir sans avoir à disposition le plus de choses disponibles dans les principaux corridors industriels du pays.
L’Espagne compte avec un parc industriel qui nécessite une rénovation. Une bonne partie des navires et des actifs industriels ont été développés entre les décennies 1960 et 1990, dans un contexte productif complètement distinct de l’actualité. De nombreuses installations présentent des limites structurelles, des normes énergétiques faibles, des installations obsolètes ou des configurations incompatibles avec les nécessités de la logistique moderne et de la nouvelle industrie.
Sans embargo, derrière cette obsolescence existe un élément d’une immense valeur : l’ubicación. Beaucoup de ces actifs se retrouvent dans des zones stratégiques où il est pratiquement impossible de développer un nouveau secteur industriel. Des corridors comme Henares à Madrid, la première couronne industrielle de Barcelone, l’eje Valencia-Sagunto ou le nœud de Saragosse concentrent une grande partie de l’activité industrielle et logistique du pays et continuent d’attirer l’inversion nationale et internationale. Le problème est que la disponibilité des biens dans ces zones est chaque fois plus petite et les processus urbains sont plus grands et plus complexes.
Dans ce contexte, la réhabilitation et la transformation des activités existantes apparaissent comme une solution logique et efficace. Il y a plusieurs exemples de complexes industriels à Barcelone, par exemple, qui ont été reconvertis. Cela ne permet pas seulement d’améliorer les infrastructures et les consolidations, mais cela réduira également de manière significative les temps de travail en marche avant les projets de nouvelle construction. Sur un marché où la vitesse s’est convertie en un facteur compétitif clé, acortar places peut marquer la différence.
Le problème est que le développement de greenfields est décidé à construire à partir de zéro à un nouveau niveau de développement, mais il n’est toujours pas viable ni économiquement ni urbanistiquement. La réduction des licences peut s’alourdir au cours des années, les coûts d’urbanisation continuent d’augmenter et la pression ambiante est chaque fois plus grande.
Par conséquent, la réhabilitation industrielle va devenir un protagoniste comme une voie pour générer de la valeur de manière plus rapide et durable. Récupérer une nef industrielle n’implique pas de réformer un ancien bâtiment. Significa repensar completeamente el activo para adaptarlo a las necesidades actuales del mercado.
Dans de nombreux cas, ces opérations permettent de convertir des installations obsolètes en plates-formes industrielles de dernière génération, en centres de production spécialisés ou en espaces adaptés à de nouveaux modèles industriels. Et tout cela lui permet de conserver une offre concurrentielle fondamentale : l’emplacement consolidé.
De plus, il existe un autre facteur le plus pertinent : la durabilité. La réhabilitation s’inscrit pleinement dans la politique européenne de régénération urbaine et de réduction de l’impact ambiant. Avant la consommation continue de nouveau suelo, la récupération des activités existantes permet de minimiser l’occupation territoriale, de réduire les émissions associées à la construction et d’améliorer les infrastructures et les infrastructures développées.
L’Espagne devra faire face dans les prochaines années à un débat important sur l’utilisation du territoire et la capacité d’équilibrer la croissance économique et la viabilité. Dans ce scénario, la régénération industrielle sera un papier clé.
Il n’y a pas d’obstacle à la réhabilitation d’un actif industriel qui n’est pas un exercice de complexité. Beaucoup de ces installations présentent des problèmes structurels, de contamination du sol, de revêtements détériorés ou d’installations hors normes. Il est également fréquent de rencontrer des bâtiments conçus pour les processus industriels du passé qui peuvent répondre aux besoins actuels d’automatisation, d’efficacité énergétique ou de logistique avancée.
L’incorporation de nouvelles technologies et de critères d’efficacité énergétique est essentielle
Précisément pour cela, la réussite de ces opérations dépend de l’abordage d’une perspective intégrale. Il n’y a pas de base avec une simple réforme esthétique. Il est nécessaire de réaliser des analyses techniques et ambiantes rigoureuses, d’étudier la capacité structurelle du bâtiment et de redéfinir complètement les flux opérationnels.
L’incorporation de nouvelles technologies et de critères d’efficacité énergétique est également essentielle. Les entreprises exigent des installations préparées pour réduire la consommation, intégrer des énergies renouvelables et répondre aux normes ambiantes les plus exigeantes. Des façades de hautes prestations, un éclairage intelligent, des systèmes CVC efficaces ou une intégration photovoltaïque font partie des exigences habituelles du marché.
C’est un changement de mentalité dans le secteur immobilier industriel. Pendant beaucoup de temps, les anciens actifs seront considérés comme un problème ou un chargement. Aujourd’hui, j’utilise un verset comme une opportunité. Les fonds, les onduleurs et les opérateurs détectent chaque fois plus de valeur dans les opérations de dépôt de capacités industrielles pour générer des retours attractifs au cours de la transformation des actifs infrautilisés.
Alors qu’avant qu’un bâtiment obsolète puisse devenir une infrastructure hautement compétitive.
L’Espagne a déjà une opportunité pertinente. La combinaison entre l’économie de carburant, l’augmentation logistique, la pression durable et la nécessité de modernisation industrielle transforme la réhabilitation en une des grandes tendances du secteur pour les prochaines années.
Le futur de la bonne partie de l’industrie espagnole ne sera probablement pas seulement pour construire plus, mais aussi pour transformer mieux ce que vous existez. Parce que dans un environnement où le Canada est encore plus loin, la réhabilitation est déjà une alternative pour se convertir en une nécessité stratégique.
Par Joan Carles Aguado, directeur pays adjoint de GSE Espagne et Portugal
